PPT : qui est concerné et depuis quand
L'obligation d'élaborer un projet de PPT concerne les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation de plus de 15 ans. Elle est entrée en vigueur progressivement : au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et 2025 pour celles de 50 lots et moins. Autrement dit : aujourd'hui, pratiquement toutes les copropriétés de plus de 15 ans sont concernées.
Le projet de PPT est établi par un professionnel compétent (bureau d'études, architecte, diagnostiqueur), actualisé tous les 10 ans, et présenté à l'assemblée générale. Si un Diagnostic Technique Global (DTG) récent ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans, la copropriété peut en être dispensée.
Pourquoi l'enveloppe (toiture, façades) est le cœur d'un bon PPT
Dans la plupart des copropriétés, les postes les plus lourds du PPT concernent l'enveloppe : réfection de couverture, ravalement, étanchéité de toit-terrasse. Ce sont aussi les postes où la différence entre entretien planifié et réparation subie est la plus violente : un démoussage régulier coûte une fraction d'une réfection de couverture précipitée par des infiltrations, et un ravalement d'entretien coûte bien moins qu'une reprise structurelle après des années de dégradation.
Le problème classique : au moment d'élaborer le PPT, personne ne connaît l'état réel de la toiture. Le bureau d'études travaille depuis le sol, note « couverture : état moyen, à surveiller » — et le plan hérite d'une provision arbitraire, souvent surestimée par prudence ou sous-estimée par ignorance.
L'apport du diagnostic drone dans l'élaboration du PPT
Un vol de drone de 30 à 60 minutes documente l'intégralité de la couverture et des façades : état des tuiles ou du zinc, faîtages, solins, noues, gouttières, fissures et encrassement des façades. Complété d'un passage thermique, il révèle aussi les zones d'infiltration latente invisibles à l'œil.
Pour le professionnel qui rédige le PPT, ce dossier photographique change tout : les postes « toiture » et « façades » passent d'une estimation forfaitaire à un chiffrage étayé, avec un phasage réaliste — traiter en année 1 ce qui fuit, planifier en année 4 ce qui vieillit, provisionner en année 8 ce qui arrivera en fin de vie.
- Coût du diagnostic drone : marginal à l'échelle d'un PPT (quelques centaines d'euros, sans échafaudage ni nacelle)
- Livrable directement annexable au projet de PPT et présentable en AG
- Renouvelable à l'identique tous les 2-3 ans pour suivre l'évolution réelle et actualiser le plan
Exemple de phasage type sur 10 ans
À titre d'illustration, voici un phasage d'entretien de l'enveloppe tel qu'on peut le construire dans un PPT pour un immeuble francilien des années 1970 en R+5 :
- Année 1 : diagnostic drone complet (visuel + thermique) de la couverture et des façades ; traitement immédiat des urgences identifiées (solins, gouttières).
- Année 2 : démoussage complet de la toiture avec traitement anti-mousse et hydrofuge — vote à la majorité simple de l'article 24 (entretien courant).
- Années 3-4 : nettoyage des façades par zones, en commençant par les expositions nord et ouest (encrassement biologique le plus rapide en Île-de-France).
- Année 5 : contre-inspection drone pour vérifier la tenue des traitements et actualiser le plan.
- Années 6-10 : provision pour les travaux lourds identifiés (reprise partielle de couverture, ravalement décennal) — chiffrés sur la base d'un état documenté, pas d'une hypothèse.
Ce séquencement lisse la charge par lot et évite l'effet falaise du « tout à refaire en année 9 ». Les montants exacts dépendent évidemment de chaque immeuble — c'est précisément le rôle du diagnostic initial de les objectiver.
Côté vote : quelles majorités pour quels postes
L'adoption de tout ou partie du projet de PPT se vote à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). En revanche, les travaux d'entretien courant qui en découlent — démoussage, nettoyage de façade, curage de gouttières — relèvent de la majorité simple de l'article 24, la plus facile à obtenir.
Conseil pratique pour les syndics : présenter en AG le diagnostic photo en même temps que la résolution. Un constat visuel partagé transforme un débat budgétaire abstrait en décision d'évidence — nous détaillons la méthode complète dans notre guide du vote en AG.
À retenir
Le PPT est l'occasion de faire passer l'entretien de l'enveloppe d'une logique de réaction à une logique de plan : diagnostiquer d'abord (le drone rend cela rapide et peu coûteux), phaser ensuite, provisionner enfin via le fonds de travaux. Résultat : des charges lissées, des votes plus faciles et un patrimoine qui se valorise au lieu de se dégrader.
AirClean accompagne syndics et conseils syndicaux d'Île-de-France sur ce volet : diagnostic drone visuel et thermique de l'enveloppe, rapport annexable au PPT et devis d'entretien chiffrés par poste. Diagnostic sans engagement, devis sous 24 h.